Voorgeschiedenis

Gemeentelijk reglement op opname in leegstandsregister van gebouwen en woningen van 28 mei 2019

Gemeenteraadsbesluit van 19 maart 2019 betreffende belasting op de leegstand van gebouwen en woningen.

Feiten en context

Door wijziging van het decreet grond- en pandenbeleid (Artikels 2.2.7 en 2.2.8 zijn opgeheven) dient het gemeentelijk reglement op de leegstand van gebouwen en woningen aangepast te worden en ook de daaraan verbonden belasting op de leegstand van gebouwen en woningen.

De ervaringen en bezwaren die uit het verleden hebben ertoe geleid dat dit reglement als eerste opnieuw dient herbekeken te worden om de procedures correcter te laten verlopen.

Juridische grond

•        artikel 170, §4 van de Grondwet

•        het decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017; artikel 40, §3 en artikel 41, tweede lid, 14°.  Ook de artikelen 286 tot en met 288 en artikel 330

•        Decreet van 27 maart 2009 artikel 2.2.6. betreffende het grond- en pandenbeleid, en latere wijzigingen, hierna Decreet grond- en pandenbeleid genoemd

Advies

geen

Argumentatie

Leegstand dient uitdrukkelijk bestreden en ontmoedigd te worden om de leefbaarheid in de gemeente te verzekeren. Anderzijds hecht de gemeenteraad ook belang aan het duurzaam onderhoud en gebruik van woningen en gebouwen binnen de gemeente, en dienen leegstaande gebouwen of woningen zo snel mogelijk weer benut te worden.

Financiële gevolgen

Financiële gevolgen voorzien op 2025B2-1

Artikel 1 Algemeen

Het reglement van 19 maart 2019 wordt opgeheven en vervangen door onderstaande reglement.

Voor een periode die ingaat op 01/01/2020 en eindigt op 31/12/2025 wordt er een jaarlijkse belasting gevestigd op leegstaande woningen en gebouwen.

Artikel 2  Begripsomschrijvingen

Voor de toepassing van dit reglement gelden onder meer de begripsomschrijvingen van het artikel 1.2 van het Decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, dat in dit reglement ‘het Grond- en Pandendecreet’ wordt genoemd.

Voor de toepassing van dit reglement wordt specifiek volgende definitie verstaan onder:

1° Administratie: De gemeentelijke administratieve eenheid en/of intergemeentelijke administratieve eenheid die door de gemeenteraad wordt belast met het beheer van de gemeentelijke inventaris

2° beroepsinstantie: het college van burgemeester en schepenen

3° Beveiligde zending: Eén van de hiernavolgende betekeningswijzen:

a. een aangetekend schrijven;

b. een afgifte tegen ontvangstbewijs;

4° Leegstandsregister: Het gemeentelijk register van leegstaande gebouwen en woningen als vermeld in art 2.2.6 van het decreet betreffende het Grond- en Pandenbeleid.

5° Inventarisatiedatum: de datum waarop het gebouw en/of woning voor de eerste maal in het leegstandsregister wordt ingeschreven

6° Verjaardag: het ogenblik van het verstrijken van elke nieuwe periode van twaalf maanden vanaf de datum van eerste inschrijving, zolang het gebouw en/of de woning niet uit het leegstandsregister is geschrapt.

7° Zakelijk gerechtigde: de houder van één van de volgende zakelijke rechten:

a) de volle eigendom,

b) het recht van opstal of van erfpacht

c) het vruchtgebruik

8°  Renovatienota: een nota die bestaat uit:

a) Een overzicht van werken die worden uitgevoerd.

b) Een plan of schets en enkele foto’s van de bestaande toestand van het te renoveren gedeelte.

c) Facturen op naam van de eigenaar voor de werken die minimaal 3% (incl btw) van de geïndexeerde aankoopprijs bedragen, elke factuur kan maximaal 1 keer in de renovatienota worden opgenomen.

d)  Facturen die een factuurdatum hebben, die betrekking hebben op de periode waarin de leegstand door de administratie werd vastgesteld

9° Gebouw: elk bebouwd onroerend goed, dat zowel het hoofdgebouw als de bijgebouwen omvat, met uitsluiting van bedrijfsruimten, vermeld in artikel 2,1° van het decreet van 19 april 1995 houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten.

10° Leegstaand gebouw: Gebouw waarvan meer dan de helft van de totale vloeroppervlakte niet overeenkomstig de functie van het gebouw wordt aangewend gedurende een periode van ten minste twaalf opeenvolgende maanden. Hierbij wordt geen rekening gehouden met woningen die deel uitmaken van het gebouw.

De functie van het gebouw is deze die overeenkomt met een voor het gebouw of voor gedeelten daarvan afgeleverde of gedane stedenbouwkundige vergunning (of omgevingsvergunning) of melding in de zin van artikel 94 van het decreet Ruimtelijke Ordening, met latere wijzigingen, of milieuvergunning of melding in de zin van het decreet van 28 juni 1985

betreffende de milieuvergunning, met latere wijzigingen, of afgeleverde of gedane omgevingsvergunning of melding in de zin van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, met latere wijzigingen. Bij een gebouw waarvoor geen vergunning of melding voorhanden is of waarvan de functie niet duidelijk uit een vergunning of melding blijkt, wordt deze functie afgeleid uit het gewoonlijk gebruik van het gebouw voorafgaand aan het

vermoeden van leegstand, zoals dat blijkt uit aangiften, akten of bescheiden.

Een gebouw dat in hoofdzaak gediend heeft voor een economische activiteit, vermeld in artikel 2, 2° van het decreet bedrijfsruimten, wordt niet beschouwd als leegstaand zolang de oorspronkelijke beoefenaar van deze activiteit een gedeelte van het gebouw bewoont en dat gedeelte niet afsplitsbaar is. Een gedeelte is eerst afsplitsbaar indien het na slopen van de overige gedeelten kan worden beschouwd als een afzonderlijke woning die voldoet aan de

bouwfysische vereisten.

11° Woning: een goed vermeld in artikel 2 §1, eerste lid, 31° van de Vlaamse Wooncode (elk onroerend goed of deel ervan (*) dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van een gezin of alleenstaande).

12° Leegstaande woning: Woning, die gedurende een periode van ten minste 12 opeenvolgende maanden niet aangewend wordt in overeenstemming met de woonfunctie.

13° Leegstand bij nieuwbouw:

Een nieuw gebouw of een nieuwe woning wordt als een leegstaand gebouw of een leegstaande woning beschouwd indien dat gebouw of die woning binnen zeven jaar na de afgifte van een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen in laatste administratieve aanleg niet aangewend wordt overeenkomstig zijn functie.

14° Handelspand : elk onroerend goed of het deel ervan dat hoofdzakelijk bestemd is voor de uitbating van handels- en/of dienstenactiviteiten. De gegevens zullen geraadpleegd worden uit de KBO-databank.

15° Handelsruimte : elke ruimte waar een commerciële activiteit of functie is gevestigd (handel, diensten, horeca, …). Een handelsruimte kan deel uitmaken van een handelspand. De gegevens zullen geraadpleegd worden uit de KBO-databank.

(*) vb.: appartement, assistentiewoning, studio,.... deze opsomming is niet limitatief

Artikel 3  Belasting op leegstaande woningen en gebouwen

§ 1. Er wordt voor een periode die aanvangt op 01/01/2020 en eindigt op 31/12/2025 een gemeentebelasting gevestigd op woningen en gebouwen die gedurende minstens twaalf opeenvolgende maanden zijn opgenomen in het gemeentelijk leegstandsregister.

§ 2. De belasting voor een leegstaande woning of een leegstaand gebouw is voor het eerst verschuldigd vanaf het ogenblik dat die woning of dat gebouw gedurende twaalf opeenvolgende maanden is opgenomen in het gemeentelijk leegstandsregister.

Zolang het leegstaand gebouw of de leegstaande woning niet uit het leegstandsregister is geschrapt,  blijft de heffing verschuldigd op het ogenblik dat een nieuwe termijn van twaalf maanden verstrijkt.

Artikel 4 Belastingplichtige

§ 1 De belasting is verschuldigd door de houder van het zakelijk recht betreffende het leegstaande gebouw of de leegstaande woning op de verjaardag van de inventarisatiedatum.

§ 2. Ingeval van mede-eigendom zijn de mede-eigenaars hoofdelijk aansprakelijk voor de betaling van de totale belastingschuld. Ingeval er meerdere andere houders zijn van het zakelijk recht zijn deze eveneens hoofdelijk aansprakelijk voor de betaling van de totale belastingschuld.

§ 3. De overdrager van het zakelijk recht moet de verkrijger ervan in kennis stellen dat het goed is opgenomen in het leegstandsregister.

Tevens moet hij per beveiligd schrijven een kopie van de notariële akte bezorgen aan de gemeente, binnen twee maanden na het verlijden van de notariële akte. 

Deze kopie bevat minstens de volgende gegevens:

• naam en adres van de verkrijger van het zakelijk recht en zijn eigendomsaandeel,

• datum van de akte, naam en standplaats van de notaris;

• nauwkeurige aanduiding van de overgedragen woning of het gebouw

Artikel 5  Tarief van de heffing

De belasting bedraagt

- € 1.500 voor een gebouw

- € 1.500 voor een woning

na het verstrijken van een nieuwe periode van 12 maanden

Indien het zakelijk recht niet werd overgedragen en het gebouw of de woning een tweede opeenvolgende termijn van twaalf maanden op de inventaris staat  bedraagt de belasting:

- € 3.000 voor een gebouw

- € 3.000 voor een woning

Indien het zakelijk recht niet werd overgedragen en het gebouw of de woning een derde  opeenvolgende  termijn van twaalf maanden op de inventaris staat  bedraagt de belasting:

- € 4.500 voor een gebouw

- € 4.500 voor een woning

Indien het zakelijk recht niet werd overgedragen en het gebouw of de woning een vierde of latere opeenvolgende  termijn van twaalf maanden op de inventaris staat  bedraagt de belasting:

- € 6.000 voor een gebouw

- € 6.000 voor een woning

Vb: een zelfde eigenaar zal in het eerste aanslagjaar 1.500 euro betalen, het daaropvolgende aanslagjaar betaalt diezelfde eigenaar 3.000 euro, in het derde jaar betaalt diezelfde eigenaar 4.500 euro.

Vb: een zelfde eigenaar zal in het eerste aanslagjaar 1.500 euro betalen, het daaropvolgende aanslagjaar kan hij een vrijstelling bekomen voor renovatiewerken, het jaar daarna betaalt diezelfde eigenaar 3.000 euro.

Vb: een zelfde eigenaar zal in het eerste aanslagjaar 1.500 euro betalen, en besluit in het tweede jaar het pand te verkopen, in het tweede aanslagjaar is geen belasting verschuldigd door de overdrager van het zakelijk recht, en kan de nieuwe eigenaar beroep doen op een vrijstelling art 6 §2,3°.

Als de nieuwe eigenaar in het daaropvolgende aanslagjaar een renovatienota indient, is die opnieuw vrijgesteld. Als de nieuwe eigenaar daarna, geen beroep meer kan doen op een vrijstelling in dat aanslagjaar, is een aanslag van 1.500 euro verschuldigd. Vanaf dan begint de termijn te lopen en wordt het bedrag verhoogt, zolang hij jaarlijks eigenaar blijft tot een maximaal plafond van 6.000 euro per jaar.

Indexatie vanaf  01/01/2021

De bedragen van de belasting worden jaarlijks geïndexeerd vanaf 01/01/2021, hiervoor zal als basis gebruik gemaakt worden van de consumptieprijs index november 2019 (basis 2013)

De indexatie gebeurt als volgt:

De belasting bedraagt

€ 1.500 voor een gebouw of woning x (consumptieprijs index november aanslagjaar-1/consumptieprijs index november 2019)  na het verstrijken van een nieuwe periode van 12 maanden

€ 3.000 voor een gebouw of woning x (consumptieprijs index november aanslagjaar-1/consumptieprijs index november 2019)  na het verstrijken van een nieuwe periode van 12 maanden

€ 4.500 voor een gebouw of woning x (consumptieprijs index november aanslagjaar-1/consumptieprijs index november 2019)  na het verstrijken van een nieuwe periode van 12 maanden

€ 6.000 voor een gebouw of woning x (consumptieprijs index november aanslagjaar-1/consumptieprijs index november 2019)  na het verstrijken van een nieuwe periode van 12 maanden

Elke index aanpassing zal  ertoe leiden dat het verschuldigde bedrag steeds afgerond wordt naar de dichtstbijzijnde 0,05 euro

Artikel 6  Vrijstellingen

§1. Een vrijstelling van de heffing kan aangevraagd worden bij de administratie via het daartoe bestemde aanvraagformulier. De houder van het zakelijk recht die gebruik wenst te maken van een vrijstelling, dient zelf hiervoor de nodige bewijsstukken voor te leggen aan de administratie. Indien het aanvraagformulier niet wordt teruggestuurd of de juiste vrijstellingen niet werden aangevraagd op een correcte manier, wordt de belastingschuldige opgenomen in het kohier en zal de belasting te verschuldigd zijn.

§ 2. Van de leegstandsheffing zijn vrijgesteld:

1° de belastingsplichtige die in een erkende zorginstelling verblijft ,deze vrijstelling geldt voor een periode van maximum twee aanslagjaren;

2° de belastingsplichtige waarvan de handelingsbekwaamheid beperkt werd ingevolge een gerechtelijke beslissing

3° de belastingsplichtige die in het betrokken aanslagjaar nieuwe eigenaar wordt of via recht van opstal of erfpacht het gebruiksgenot verkrijgt,  krijgt een vrijstelling voor dat eerste aanslagjaar

Deze vrijstelling geldt niet voor overdrachten aan:

• Vennootschappen waarin de vroegere houder van het zakelijk recht participeert, rechtstreeks of onrechtstreeks, voor meer dan 10% van het aandeelhouderschap;

• Vzw's waar de houder van het zakelijk recht lid van is;

4° de woning of het gebouw gelegen is binnen de grenzen van een door de bevoegde overheid goedgekeurd onteigeningsplan en de woning is aangeduid als te onteigenen goed;

5° de woning of het gebouw, krachtens decreet, beschermd is als monument, stads- of dorpsgezicht, of opgenomen is op een bij besluit vastgesteld ontwerp van lijst tot bescherming als monument, stads- of dorpsgezicht.

6° de woning of het gebouw vernield of beschadigd werd ten gevolge van een plotse ramp, met dien verstande dat deze vrijstelling slechts geldt gedurende een periode van vijf jaar volgend op de datum van de vernieling of beschadiging.

7° de woning of het gebouw onmogelijk daadwerkelijk gebruikt kan worden omwille van een verzegeling in het kader van een strafrechtelijk onderzoek of omwille van een expertise in het kader van een gerechtelijke procedure, voor de termijn van de verzegeling.

8° de woning of het gebouw onmogelijk daadwerkelijk gebruikt kan worden omwille van bodemsaneringswerken; deze werken dienen jaarlijks bewezen te worden op basis van de briefwisseling tussen de eigenaar en OVAM.

9° §1 de woning of het gebouw dat gerenoveerd wordt mits de belastingschuldige door middel van een renovatienota (timing, aard werken, kostprijs) aantoont dat het een totale verbouwing betreft en waarbij de woning wordt aangepast aan de huidige woningkwaliteitsnormen.

Het dient te gaan om de enige en eigen woning (de eigenaar van het zakelijk recht dient hiervoor het bewijsmateriaal aan te leveren eigendomsattest enige woning (de kosten hiervoor zijn ten laste van de belastingplichtige)), waarbij jaarlijks een minimaal factuurbedrag dient voorgelegd te worden, ten bedrage van 3% (incl btw)  van de geïndexeerde aankoopprijs van de woning.

Om de reële aankoopprijs van de woning te bepalen, dient de belastingplichtige de eigendomsakte voor te leggen, de aankoopprijs die hierin vermeld wordt, zal geïndexeerd worden op basis van de consumptieprijsindex van de laatst gepubliceerde maand waarop de aankoopakte betrekking heeft.

De facturen die in deze renovatienota worden vermeld, dienen op naam van de eigenaar te staan, een factuurdatum te hebben die betrekking heeft op de periode waarin de leegstand door de administratie werd vastgesteld en kan slechts éénmaal in een renovatienota worden ingebracht.

De vrijstelling wordt jaarlijks opnieuw aangevraagd en is verlengbaar tot maximum twee jaar.

9° §2 Indien het niet om de enige en eigen woning gaat, kan ook een vrijstelling bekomen worden voor een periode van maximaal 2 jaar. Hiervoor is een renovatienota verplicht, die facturen kan voorleggen ten bedrage 5% (incl btw) van de geïndexeerde aankoopprijs van de woning.

Om de reële aankoopprijs van de woning te bepalen, dient de belastingschuldige de eigendomsakte voor te leggen, de aankoopprijs die hierin vermeld wordt, zal geïndexeerd worden op basis van de consumptieprijsindex van de laatst gepubliceerde maand waarop de aankoopakte betrekking heeft.

De facturen die in deze renovatienota worden vermeld, dienen op naam van de eigenaar te staan, een factuurdatum te hebben die betrekking heeft op de periode waarin de leegstand door de administratie werd vastgesteld en kan slechts éénmaal in een renovatienota worden ingebracht.

De vrijstelling wordt jaarlijks opnieuw aangevraagd en is verlengbaar tot maximum twee jaar.

Voor de renovatie nota komen alle facturen in aanmerking die te maken hebben met de onroerende staat van de woning. Men kan nooit 2 keer dezelfde factuur inbrengen in verschillende aanslagjaren. De facturen moeten op naam van de eigenaar van de woning staan om in aanmerking te komen.

Enkel facturen die een factuurdatum hebben die betrekking hebben op de periode na de inventarisatiedatum van de leegstand komen in aanmerking.

Deze vrijstelling geldt voor een periode van maximum twee aanslagjaren;

10° de eigenaar die beschikt over een geldige huurovereenkomst met het sociaal verhuurkantoor bekomt een vrijstelling voor de duur van het contract, vanaf het aanslagjaar waarin de overeenkomst werd getekend.

11° de eigenaar die zijn gebouw of woning ter beschikking stelt van sociale projecten die het maatschappelijk leven in de gemeente ten goede komen. Hiervoor dient minimaal een vzw's gevestigd zijn op het adres, vrijstelling is voorzien gedurende de volledige looptijd van het sociale project

Artikel 7  Inkohiering

De belasting wordt ingevorderd bij wege van een kohier dat vastgesteld en uitvoerbaar verklaard wordt door het college van burgemeester en schepenen.

Artikel 8  Betalingstermijn

De belasting moet betaald worden binnen twee maanden na de verzending van het aanslagbiljet.

Artikel 9  Bezwaar

De belastingschuldige kan bezwaar indienen tegen deze belasting bij het college van burgemeester en schepenen.

Een bezwaarschrift dient aan volgende voorwaarden te voldoen:

•        het bezwaar wordt in gediend door de belastingschuldige of zijn vertegenwoordiger

•        het bezwaar wordt schriftelijk ingediend, dit kan ook via email: belastingen@hemiksem.be

Artikel 10  Toezicht houdende overheid

De toezichthoudende overheid wordt van de bekendmaking op de hoogte gebracht overeenkomstig artikel 330 van het decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017.